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限贷松动买房门槛降了 开发商很激动连夜开会
文章类型:行业动态 浏览次数:2191 加入时间:2014-10-21 9:39:35 出处:现代快报 打印该页
昨天下午,央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》),明确放松商业性房贷的首套房认定标准,拥有1套住房并已还清贷款的,仍可按首套房贷标准贷款。“限贷”政策大变之外,之前风传的7折利率在《通知》中现身,规定首套房贷利率下限为7折。

  从今年6月开始的地方政府、省级政府相继调整楼市政策之后,央行出手表明“国家队”正式出台楼市政策。现在,真的到了该买房的时候?

  现代快报记者 马乐乐 刘芳 李颖鑫

  政策解读

  政策:对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

  解读:按照原有政策,这种类型再次贷款属于二套房,需要执行7成或6成(各地有所不同)首付贷款。现在二套普通房也可按首套贷,意味着很多有自住改善需求购房人将享受房贷优惠。

  需要指出的是,该政策中标注的“普通商品房”,在各地界定标准有所不同。例如南京对“普通商品房”的定义是面积小于144平方米,容积率高于1.0。

  专家认为,接下来地方政府将掀起一波调整普通房标准的风潮,势必会让更多房源成为普通商品房。而昨天北京已经宣布降低普通商品房标准。

  政策:在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

  解读:目前全国只有四大一线城市没取消限购,因此这基本上适用于全国绝大多数城市。按照过去的政策,“三套停贷”,而这个政策意味着“三套停贷”被彻底取消。

  同时,这个规定并没有提及2套及以上住房拥有者贷款时,该采取何种首付比例和房贷利率水平,则表明央行将这个权限交给各地银行自己把握。今后,可能会出现购房人自己与银行谈判房贷的情况,房贷也有望变得更加市场化运作。

  政策:银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

  解读:2010年“国十条”规定:对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。如今,部分外地人,例如新就业人群、自由职业者、外来务工人员,都有可能获得购房资格。

  银行会执行吗

  《通知》为框架政策 具体执行要看各银行细则

  央行为房贷政策松绑,商业银行如何跟进?一家股份制银行南京分行房贷部负责人表示,央行制定了框架性政策后,各银行会在框架内制定自己的细则。“各银行根据自己的情况,制定的细则会有不同,估计节后各银行的细则就要出来了。”

  “银行怎么制定细则,这要看楼市的走向。”有不愿具名的银行人士直接将问题抛回给房地产市场。“更确切地说,要看由于这个政策而增加的买房人的数量。如果贷款买房人增量有限,银行房贷也就没有变化的基础了。”这名银行人士说。“之前认房又认贷的首套房标准,确实限制了一部分人的购房需求,但是这部分人绝对数量并不大,放开这部分人参与到市场中来,对市场的影响有限。”该银行人士提醒,更需要注意央行政策对人们心理预期的影响。“大家看到松绑政策,会产生房地产现在需要扶持了,房子是不是不好卖了,楼市是不是真的要跌了的疑惑。在买涨不买跌的市场氛围下,对当地产市场预期降低,买房人入市的热情肯定也无法高涨。”

  首付3成银行可以接受 利率7折可能有点难

  央行的通知中,最引人注目的是两个数据:首套房首付最低3成,利率最低7折。“两个数据都是规定了下限,央行留给各银行的自主空间还是挺大的。”一国有大行支行行长表示。这名银行支行行长认为,银行后期可能会根据客户资质、所购房产综合考虑首付比例。

  一家上市银行南京分行房贷部工作人员也预计,首付3成银行接受度比较大,但利率7折几乎不可能。“基准利率是6.55%,7折后不到4.6%。而现在银行的资金成本都不低,银行发的理财产品年化收益超过5%,这么高的成本吸储过来,这么低的收益贷出去,银行不是要亏本么?”

  不过也有银行人士分析,利率7折会不会再现,要看整体经济发展情况。“如果其他贷款需求不旺盛,有可能会有银行以7折房贷利率争夺市场份额。”

  房贷放款时间可能变长

  目前南京房贷放款较快,多数银行两周左右就能放款,限购取消,限贷松绑后,买房人增多,会不会再次出现放款等待三四个月,甚至半年的情况?

  “放款时间应该还好,如果央行支持房贷业务,会在财政、货币等宏观政策给予相应的配套支持。”上述股份制银行房贷部负责人表示,现在货币政策还是有点紧,如果后期货币政策稍微宽松点,银行的资金不紧张,放款也就不用等太长时间。“不过,具体情况还得看陆续出台的政策。”

  但多位银行人士表示,后期房贷额度的增加,可能跟不上贷款客户的增加。“额度少客户多,那就要排队,不可能还是前期这么快的下款速度。”

  一起来算算账

  200万房子

  首付门槛骤降80万

  原先被认定的二套贷,如果在新政后被认定为“首套贷”,则意味着首付门槛大大降低。

  以一套总价为200万元的改善型房屋为例,如果买房人原先以二套贷购买,则需要支付7成首付,那么首付款就是140万元;而如果现在变成首套贷,则只要3成首付,那么首付款就是60万元。这意味着买房人需要承担的首付门槛足足下降了80万元之多!虽然房屋总价并未变化,但首付门槛的降低,无疑让人的购房欲望被提起。

  贷款100万20年还清

  7折利率可少付26万

  那么对于购房人来说,房贷利率的变化意味着什么呢?

  以商业贷款100万元、20年期、等额本息还款方式计算可以发现,基准利率下总利息是79.64万元,而7折利率下总利息是52.94万元,这一来利息就省下26万多元!

  毫无疑问,房贷利率如果有了折扣,也将给买房人实实在在的实惠。

  他们怎么看

  开发商:终于等到了,连夜开会!

  松绑限贷的政策,让开发商彻底“喜大普奔”。昨天傍晚开始,这个政策的出台就被开发商人士在微博、微信上刷屏。“终于等到你!”不少开发商都用这样的语气来宣泄心情。

  现代快报记者昨晚拨打电话发现,多家开发商营销负责人都在连夜开会,还有的干脆傍晚开始就电话关机或无人接听。“我们今晚的开会主要有几个议题,一是梳理现在有多少原来不能买房的客户可以去挖掘了,二是现在的优惠是不是该缩减,三是10月份的营销计划是不是要重新调整。”一位开发商人士在开会间隙调侃说,他了解到南京不少开发商都同时在“夜总会”(即“连夜开会”)。

  高科置业营销总监夏小虎虽然表示“用平常心看待”政策变化,但他也认为政策会对楼盘带来利好。“我们在售的荣域、荣境都是改善型楼盘,绝大多数人是二套或二套以上购房了。”他粗略估算,新政将为楼盘释放20%—30%的购买力。

  买房人:这下能省不少利息吧?

  “太好了,这下我能省下不少利息了吧?”市民张小姐说。张小姐今年夏天在南京麒麟科技园一家楼盘买了房,支付了3成首付款的同时,她使用了商业和公积金的组合贷款,由于当时楼盘尚未封顶,受限于公积金贷款,因此一直还没有开始办理组合贷款。她签约时,南京的房贷条件还比较苛刻,开发商也并未向她保证能够争取到基准利率,然而在央行提出“首套最低7折”后,张小姐立刻看到了希望。

  “会不会涨价?”李女士忧心忡忡地说,昨晚被中介“电话轰炸”告知限贷松动的消息,之后一直在思考。她表示,自己看学区房已经有几个月,但一直觉得房价太高,想再观望观望,没想到等来了这个政策,她说自己正考虑抓紧下手。

  或许有更多的市民正在重新规划买房计划。高先生称自己是被限贷“错杀”的那种,“我和爱人好几年之前都办理过一次房贷,如果再贷款买改善房,哪怕离婚也算是二套贷,首付门槛从6成升到了7成。”他表示,他们虽然买房早,但收入都较低,过去贷款的数额都不多,因此现在即使卖了房,手里钱也并不足以支付7成首付。“像我这样被调控错杀的人肯定不少,过去心灰意懒都不看房,现在重新考虑,心情不错。”他最后说。

  专家怎么说

  乐观派:将明显刺激楼市

  业内表示,限贷的解除是意料之中的事情。“这一举动是从拯救经济的角度来看的,房地产在其中具有重要影响地位,所以限贷的解除对于楼市的刺激是非常明显的。”

  专家看来,限贷松绑的效力会明显大于限购松绑。“限贷的放开可以降低购房门槛,直接冲击了购房者的心理预期,这意味着会大幅缓解观望情绪,刺激他们出手。受到这样的影响,接下来的市场很可能会出现明显的回暖。”

  他还认为,虽然放松银贷会刺激部分楼盘减少优惠,但由于现在库存压力还是处于高位,房价并不会出现太大的波动,但成交量会现明显的上浮。

  悲观派:楼市泡沫或将更大

  南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华对政策持担忧态度。“央行救市信号明显,政策是降低了多套房购买的门槛,吹响了投资和投机资金涌入的号角。”

  他认为,目前市场的低迷让不少开发商开始“割肉自救”,使得整个市场看跌情绪浓重,但是限购的放开和限贷政策的放松使得整体市场预期发生巨变,楼市泡沫或将更大。

  吴翔华说,由此可以看出,楼市的调控需要建立长效机制,避免市场进入“调控—降价—救市—涨价—再调控”的循环之中。

  会有哪些影响

  “松贷”后突击开盘?

  国庆期间南京的开发商大多都在忙着搞活动,原计划只有3家非主流楼盘有新房源上市,但是昨天晚上突然传出江浦一家楼盘加推的消息,“松贷”之后马上加推,难免让人浮想联翩。据了解,这个“松贷第一盘”是浦口新城的正荣润江城,开发商计划今天推出89、107平方米的50多套房,价格大多在1.55万—1.6万元/平方米之间,与前期价格持平。

  离婚率马上下降?

  如今限贷政策松动之后,由于“二套贷”也可能被认定为“首套贷”,因此大量改善型购房家庭将无须再去通过办理离婚的方式就能顺利获得贷款——可以想象,限贷松动带来的影响很可能是:离婚率下降。

  房产股节后开涨?

  “这下要过个舒心的国庆了!10月8日肯定大涨呀!”南京股民谈女士昨天傍晚得知消息后激动地说,10月中旬她听说限贷政策要松动的传言后,就意识到房地产行业可能要回暖,于是立即买入了两只房产股。

  国金证券昨晚发布报告称,央行“托底政策”的出台更加有力地封杀了房地产板块估值的下行空间,安全边际充足,预计将对板块估值有显著提升效应。

  网络调查

  超6成网友

  认为“房价会涨”

  限贷松动的消息,给买房人心理带来了不小的冲击。调查显示,计划出手买房和认为房价会涨的网友都超过6成。

  限贷松动究竟是否意味着“救市”?在这个调查中,网友形成了一边倒的意见。94.19%的网友将票投给了“是”。

  到昨晚9点半,在“你会出手买房吗”的调查中,有62.26%的网友选择“会”,表示“不会”的只占22.26%。

  在人们最关心的房价问题上,此前较浓的观望情绪也出现反转。接受调查网友中的62.9%认为“房价会涨”,认为“房价不会涨”的只有21.94%。

  从取消限购到放松限贷,本轮楼市政策已经出现了两波明显的变化,那么后期还会有其他刺激楼市的政策出台吗?认为“会”的网友多达66.13%。

  “从盼降到看涨,买房人的心态已经明显出现了逆转,也反映出限贷松动政策是真正的强力救市,10月份的楼市交易量大幅度上涨可能性极大。”业内人士分析指出。

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