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房价上下有“挡板” 供需都不要奢望“暴涨暴跌”
文章类型:房产资讯 浏览次数:1616 加入时间:2014-10-26 8:49:12 出处:每日资讯四川在线-华西都市报2014-10-25 14:26 打印该页
[导读]房贷新政和公积金新政相继亮相,一方面政策利好,另一方面房地产市场“触底企稳”。当前,到底是不是一个购房时机呢?就市民关心的话题……
房贷新政和公积金新政相继亮相,一方面政策利好,另一方面房地产市场“触底企稳”。当前,到底是不是一个购房时机呢?就市民关心的话题,华西都市报记者采访了成都市房地产开发企业协会会长、成都金房集团董事长王晓白。
从“量价双降”转为“价稳量增”
谈到房地产市场的走势,王晓白告诉记者,从9月成都的交易数据和市场来看,今年来的房地产市场先是从“量价双降”到“转入见底”的趋势,而现在出现了“价稳量增”到“稳增长”的轨迹。
价稳量增,也是基于城市化发展和市场逐渐理性的结果。加之9月30日的央行新政和10月14日的公积金新政出台,甚嚣尘上的“崩盘论”和“泡沫论”可以说不攻自破。成本攀升
房企已经步入“微利”时代
“房地产企业现在已经进入了微利时代。”王晓白说,撇开年初以来的量价“双降”不说,房子修建的各项成本增加。
首先资金紧张,导致企业的融资成本急剧上升,过去在10%,现在高达30%-40%。其次,人工成本每年在以10%的速度上涨。再次,质量标准不断提升,建筑成本随之上涨10%-15%。例如在2015年将全面推开的绿色建筑,从长远来看必然会降低生活成本,但对开发商而言,却必将导致建筑成本有5%-20%的增加。此外,住建部采取史上最严举措整治建筑市场,扭转挂靠和低价竞争的施工等,也会带来成本的增大。
“综合考虑今年土地成本有所下降的因素,所谓的‘微利’是指利润在5%左右徘徊,甚至有保本和亏本的。”王晓白以大源板块的一个楼盘举例说,分摊到每平方米的可售房屋建筑面积上,土地成本约7000元;包括景观绿化及水电气配套的建造成本约2500元;前期费用和预征税金及管理费用约1500元;三类成本加起来已达1.1万元/平方米。假如售价达到1.2万元/平方米,则项目利润可达8%,若售价等于或低于1.1万元/平方米,则项目就有持平或亏损的可能。而这些数据都是可以公开查询的。
上下都有“挡板”供需都不要奢望“暴涨暴跌”
卖房的和买房的都不要再做“梦”。王晓白说,房地产开发企业不要再做房市迅速回暖,房价报复性上涨的美梦,购房者也不要有房价还要下跌,甚至暴跌的幻想。
因为,房价上有“天花板”压着,都不可能永远超越居住者的可支配收入;下有“地板”抵着,修建房子的刚性成本是客观存在的,不可能天天低价或亏本。
王晓白认为,实际上现在的房地产市场处于“触底企稳”的状态。尽管房贷新政和公积金新政先后出台,但转化为有效购买力还需时日。而在时间点上,还有两个多月就到年底,各企业都需要钱。因此,当前低价状态还可能会持续一段时间,但不会很长,个人预计有可能延续到春节前后。成本剧增下也不要奢望房价下跌。况且,预计明年的供应会萎缩。
“买房现在下不下手?”王晓白就此说,电视剧《水浒》插曲中有句歌词是“该出手时就出手”,这句话究竟是否适应于当前的购房者,相信大家在理性地算账之后会有一个答案。·谈暴利
实质是土地的增值
王晓白说,“许多人都说房地产是‘暴利’行业,作为行业的‘老兵’”和协会负责人,我绝不回避这个问题,但也想借此机会谈一谈关于‘暴利’的真相”。
第一,所谓“暴利”早已是前些年的“历史剧”了,目前只能算比各行业的平均利润稍高一点而已。第二,所谓“暴利”,实质上只是土地的增值,主要表现在两类土地上,一是非市场公开拍卖竞得的土地(尤其是大片土地),二是拍地后长期囤积而未开发的地块,随区域的成熟而价值猛增。
也就是说即使在前些年,凡是公开竞拍的地块或按要求及时开工销售的项目,只能算是“中利”;若土地拍得过高,则可能是“微利”;若遭遇“寒流”,项目的“利润”则成了“负数”。
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